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广州去年住宅用地楼面地价降21% 10余地王项目将入市
2022-09-20

去年广州出让各类用地149宗,土地出让金创历史新高。合富房地产经济研究院7日发布了2015年广州土地市场分析报告。报告显示,2015年广州商住用地出让建筑面积同比持平,平均楼面地价同比下降21%至8144元/平方米,主要是地价较低的外围区域商住地出让面积占比提高,拉低了全市地价均价。该报告还指出,广州全市十几个地王项目将在2016年集中入市,预计将抬高住宅成交价格。

2015年广州土地出让情况

用地类型宗数(宗)用地面积(万m2)总建筑面积(万m2)平均容积率出让金额(亿元)单位地价(元/m2)商住用地37269.26707.593.52576.258144商服用地4771.78293.535.73330.7411268工业用地55215.27— —2.4219.09887公共用地625.1741.421.577.721863其他用地43.709.932.562.592605总计149545.291486.563.76907.035597

注:工业用地单位地价为单位用地面积地价,其余用地为单位建筑面积地价。数据来源:合富研究院监测

焦点一:土地出让金创历史新高

数据显示,2015年广州出让各类用地149宗,用地面积545.29万平方米,同比下降15.4%,建筑面积约1486.56万平方米,出让金额907.03亿元,同比增长7.4%,创历史新高。

其中,商住用地36宗,用地面积269.26万平方米,建筑面积707.59万平方米,同比略增,创历年新高,但与全年商品住房成交1100万平方米有约400万平方米缺口;商业用地45宗,用地面积71.78万平方米,建筑面积293.53万平方米,同比增长19.7%。

合富房地产经济研究院的统计数据显示,2015年广州商住用地平均楼面地价为8144元/平方米,最高为26217元/平方米;商服用地平均楼面地价为11268元/平方米,最高为18000元/平方米;商住用地平均最高容积率为3.52,商服用地平均最高容积率为5.73。

2015年广州各类用地出让金额907.03亿元,同比增长7.4%。其中,住宅用地出让金额576.25亿元,占62%;商服用地出让金额330.74亿元,占35%;其他用地出让金额仅29.4亿元,仅占3%。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,2015年广州出让的商住用地平均地块面积同2014年相比较大、容积率减小、单价下降。“主要原因在于这两年成交的商住用地区域分布不同,存在结构性差异。2015年出让的商住用地以外围区域为主,少量中心区域地块,而2014年有相当部分地块来自中心区域荔湾和天河。”

值得一提的是,2015年商住用地出让建筑面积同比持平,平均楼面地价同比下降21%至8144元/平方米。平均楼面地价下降主要是2015年外围区域商住地出让面积占比提高,而外围地价较低引起的。

龙斌说,2013年是地王之年,海珠、天河、黄埔、萝岗、花都、南沙等区域均有单价地王诞生;2014年全国房地产市场进入调整期,但地块起始价相对上涨,加上该年许多出让地块位于中心城区,地价有较大幅度上升,特别是2014年广钢新城地块和天河牛奶厂地块楼面地价拉升不少;2015年表面上看地价水平是下降了,实际上是结构性下调,同区域地块出让起始价仍是往上走的。

焦点二:地王项目扎堆入市或抬高房价

从各区域看,2015年广州越秀、从化区无商住用地供应;中心区域商住用地成交194.09万平方米,占全市27.4%,同比大幅下降56%;外围区域商住用地成交513.49万平方米,占全市72.6%,同比大幅增长近1倍;黄埔、花都、增城、海珠区商住用地成交量依次排全市前四位,占比均超过10%。

2015年中心区域商住用地出让金额占全市55.7%,外围区域因其出让量大出让金额也占44.3%。海珠商住用地成交金额最多,达152.79亿元,占全市28.4%;黄埔区出让金额贡献也不小,为121.01亿元,占全市21%。

合富房地产经济研究院分析,从近三年的情况来看,商住用地出让主要集中在外围区域黄埔、增城、南沙,以及中心区域荔湾、天河、海珠,未来两三年新建商品住房的供应将来自这些区域;番禺、从化供应以存量为主。

2015年广州各区商住用地楼面地价较2014年整体保持平稳,旧黄埔和萝岗区合并拉低了新黄埔区的平均楼面地价。

合富房地产经济研究院表示,全市十几个地王项目将在2016年集中入市。当前近几年商住地王项目逐步入市,不少项目地价占房价比例超过60%,甚至超过80%(如南玻地块),这些项目开发商面临很大挑战和资金风险,如果房价长期保持平稳,项目盈亏可能出现问题,不利于行业的发展。从这一角度,只要市场允许,开发商必然采取调高房价的措施。

中原地产也分析认为,“地王”可能将拉动成交价的上涨。

焦点三:海珠、天河商服用地楼面地价刷新纪录

去年,琶洲互联网创新集聚区大批地块亮相,掀起了广州商业服务业用地出让高潮。

报告指出,2015年广州出让的商服用地平均地块面积同2014年相比小很多,而容积率和单价大幅提升,主要原因是出让区域不同。2015年出让的商住用地以中心区域海珠和天河区为主,少量外围区域地块。

2015年,广州中心区域商服用地成交214.92万平方米,占全市71.3%,同比大幅增长4倍;外围区域商服用地成交86.11万平方米,占全市28.7%,同比大幅下降57.5%;海珠、天河区商服用地成交量在90万平方米以上,依次排全市前二位,占比均超过30%。

合富房地产经济研究院分析称,从近两年的情况来看,商服用地出让主要集中在海珠、天河、黄埔、南沙、花都、番禺等区,未来两三年供应将来自这些区域;从化商服用地供应较少,与其城市发展现状和方向相关。

2015年,海珠、天河商服用地楼面地价创新高,其他成交区域均有不同程度的上升。 南方日报记者 郑佳欣

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